Wer eine neue Immobilie kaufen möchte, aber zunächst die eigene verkaufen muss, steht vor einem konkreten Problem: Der Kredit für das neue Objekt ist oft teurer als der, den man noch abbezahlt. Diese Finanzierungslücke, die selten im Voraus bedacht wird, bringt 2026 zahlreiche Immobilienprojekte ins Stocken oder verzögert sie. Wer diesen Mechanismus versteht, bevor er loslegt, kann die Weichen anders stellen – ob als Käufer, Verkäufer oder beides zugleich.
Erst verkaufen, dann kaufen: die Falle des Zinsunterschieds
Sie haben Ihren Immobilienkredit vor einigen Jahren zu einem deutlich niedrigeren Zinssatz abgeschlossen als den heute üblichen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, lösen Sie diesen günstigen Kredit ab. Der neue Kredit wird dagegen zu den aktuellen, deutlich ungünstigeren Konditionen aufgenommen.
Konkret bedeutet das: Ihre monatlichen Raten steigen, selbst wenn Sie eine Immobilie zum gleichen Preis kaufen. Das in die alte Immobilie investierte Kapital gleicht die Mehrkosten durch den höheren Zinssatz nicht immer aus. Diese Hürde veranlasst einen Teil der Eigentümer dazu, ihr Vorhaben aufzuschieben oder ihr Budget nach unten anzupassen.
Bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten Sie drei Szenarien in Betracht ziehen:
- Zuerst verkaufen, vorübergehend zur Miete wohnen und anschließend kaufen: Diese Option sichert die Finanzierung, da das Eigenkapital bereits verfügbar ist. Sie bedeutet jedoch einen Zwischenumzug und zusätzliche Mietkosten.
- Vor dem Verkauf kaufen – mithilfe eines Überbrückungskredits: Die Bank stellt einen Teil des Kaufpreises für die neue Immobilie vor, bis die alte verkauft ist. Die Gesamtkosten dieser Finanzierung (Zinsen für den Überbrückungskredit plus neuer Kredit) können jedoch erheblich sein.
- Mit dem Käufer Ihrer aktuellen Immobilie eine längere Verkaufsfrist vereinbaren: So gewinnen Sie Zeit, um die nächste Immobilie zu finden und zu finanzieren – vorausgesetzt, der Käufer stimmt der Frist zu.
Keines dieser Szenarien eignet sich für alle. Die Wahl hängt von Ihrer verbleibenden Kreditfähigkeit, dem lokalen Markt und der verfügbaren Zeit ab. Um die Marktentwicklung zu verfolgen und lokale Situationen zu vergleichen, bietet der Immobilienbereich auf Veriscope das ganze Jahr über hilfreiche Orientierung.
Immobilienbewertung und Verkaufspreis: nach Immobilientyp unterscheiden
Nationale Trends verdecken die sehr unterschiedlichen Entwicklungen bei Wohnungen und Häusern. Die Notaires de France beobachten, dass sich die Preise für Häuser und Wohnungen nicht im gleichen Tempo entwickeln. Wer sich bei der Preisfestlegung auf einen nationalen Durchschnitt stützt, riskiert, die eigene Immobilie über- oder unterzubewerten.
Warum ist diese Unterscheidung so wichtig? Käufer verhandeln entschlossener als noch vor zwei Jahren. Da Kaufinteressenten wieder mehr Verhandlungsspielraum haben, müssen Verkäufer ihre Preisvorstellung bereits bei der Vermarktung anpassen. Andernfalls droht die Immobilie auf dem Markt liegen zu bleiben.
Energieausweis und Zusammensetzung der Verkäufe
Der Energieausweis dient längst nicht mehr nur dazu, den anstehenden Sanierungsbedarf einzuschätzen. Er verändert auch die Art der Immobilien, die verkauft werden. Die Notaires de France stellen einen steigenden Anteil der Energieeffizienzklassen C und D unter den verkauften Immobilien fest, während der Anteil der Klasse E zurückgeht. Käufer meiden energetisch ineffiziente Immobilien oder verlangen einen deutlichen Preisnachlass.
Kleine Wohnungen sind besonders betroffen: Ihre Verteilung nach Energieeffizienzklassen fällt ungünstiger aus als bei Wohnungen insgesamt. Wenn Sie ein älteres Studio oder eine Zweizimmerwohnung verkaufen, wird der Energieausweis bei den Preisverhandlungen eine Rolle spielen.
Finanzierung und Immobilienkredit: Was sich für Käufer ändert
Die maximale Verschuldungsquote bleibt auf 35 % des Nettoeinkommens begrenzt. Diese Regel wurde vom Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) festgelegt. Die maximale Kreditlaufzeit beträgt 25 Jahre (27 Jahre bei einem Kauf im Rahmen eines VEFA-Neubauprojekts).
Diese beiden Vorgaben bleiben unverändert, doch die jüngsten Zinserhöhungen verringern automatisch den möglichen Kreditbetrag. Bei gleichem Einkommen können Haushalte weniger aufnehmen als 2022 oder 2023. Bevor Sie auch nur eine Immobilie besichtigen, sollten Sie daher zunächst eine genaue Finanzierungssimulation bei einem Kreditvermittler oder einer Bank durchführen lassen.
Zinsloser Kredit: Anspruch prüfen
Der PTZ bleibt ein wichtiges Finanzierungsinstrument für Erstkäufer. Sein Geltungsbereich hat sich in den vergangenen Jahren verändert. Prüfen Sie die zum Zeitpunkt Ihres Antrags geltenden Bedingungen: Fördergebiete, Einkommensgrenzen und berücksichtigte Immobilientypen ändern sich regelmäßig.
Die Kreditversicherung macht einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits aus. Ein Vergleich mehrerer Angebote – auch über einen externen Versicherer – kann die Kosten über die Laufzeit deutlich senken.
Den Verkauf vorbereiten: Schritte, die den Abschluss beschleunigen
Eine gut vorbereitete Immobilie verkauft sich schneller und bietet weniger Anlass für Preisverhandlungen. Auf diese Punkte kommt es an:
- Die vorgeschriebenen Gutachten und Nachweise (Energieausweis, Asbest, Elektrik, Gas usw.) vor dem Verkaufsstart zusammenstellen – nicht erst nach der ersten Besichtigung.
- Von Anfang an einen realistischen Preis festlegen, gestützt auf aktuelle Vergleichsangebote aus der Region und nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich eines willkürlichen Aufschlags.
- Die Immobilie ansprechend präsentieren: ausmisten, kleinere Schönheitsreparaturen durchführen und hochwertige Fotos erstellen. Helle, aufgeräumte Räume ziehen mehr ernsthafte Interessenten an.
- Fragen zu Nebenkosten, Eigentümergemeinschaft und beschlossenen oder geplanten Arbeiten vorwegnehmen, damit ein ernsthafter Käufer nicht wegen einer ausbleibenden Antwort abspringt.
Vollständige Unterlagen bereits bei Verkaufsstart verkürzen die Zeit zwischen Vorvertrag und Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Käufer mit gesicherter Finanzierung möchten zügig vorankommen. Verkäufer, die von Anfang an alle Unterlagen bereitstellen, schaffen Vertrauen und verringern das Risiko eines Rücktritts.
Die Rolle des Notars bei der Absicherung des Vorhabens
Der Notar ist zu zwei entscheidenden Zeitpunkten beteiligt: bei der Unterzeichnung des Vorvertrags und beim notariellen Kaufvertrag. Dazwischen prüft er die rechtliche Situation der Immobilie (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Baurecht). Wenn Sie bereits vor dem Verkaufsstart einen Notar konsultieren, lassen sich mögliche Hindernisse erkennen, bevor ein Käufer darauf stößt.
Der Immobilienmarkt belohnt 2026 gut vorbereitete Vorhaben. Käufer, die ihre tatsächliche Kreditfähigkeit kennen, und Verkäufer, die von Anfang an einen angemessenen Preis ansetzen, finden leichter zusammen. Das größte Risiko besteht letztlich darin, loszulegen, ohne die tatsächlichen Kosten des Wechsels von einem Kredit zum nächsten berechnet zu haben.
