Een nieuwe woning kopen terwijl je eerst je huidige woning moet verkopen, brengt een concreet probleem met zich mee: de lening voor de nieuwe woning kost vaak meer dan de lening die je nog afbetaalt. Dit financieringsverschil wordt zelden vooraf ingecalculeerd en zet in 2026 veel vastgoedplannen stil of vertraagt ze. Als je vóór de start begrijpt hoe dit werkt, maakt dat een wereld van verschil, of je nu koper, verkoper of allebei bent.
Eerst verkopen en dan opnieuw kopen: de valkuil van het renteverschil
Je hebt enkele jaren geleden een hypotheek afgesloten tegen een veel lagere rente dan de rentes van vandaag. Wanneer je je woning verkoopt, los je die voordelige lening af. De nieuwe lening sluit je af tegen de huidige, aanzienlijk minder gunstige voorwaarden.
Concreet betekent dit dat je maandlasten stijgen, zelfs als je een woning voor dezelfde prijs koopt. Het afgeloste kapitaal van je oude woning compenseert de hogere rente van de nieuwe lening niet altijd. Daardoor stellen sommige huiseigenaren hun plannen uit of verlagen ze hun budget.
Voordat je je woning te koop zet, zijn er drie scenario’s om te overwegen:
- Eerst verkopen, tijdelijk huren en daarna kopen: deze optie biedt zekerheid over de financiering, omdat je eigen inbreng beschikbaar is, maar betekent wel een tussentijdse verhuizing en huurkosten
- Kopen voordat je verkoopt met een overbruggingskrediet: de bank schiet een deel van de prijs van de nieuwe woning voor in afwachting van de verkoop van de oude woning, maar de totale kosten van deze constructie (rente op het overbruggingskrediet plus de nieuwe lening) kunnen flink oplopen
- Met de koper van je huidige woning een langere verkooptermijn afspreken: zo krijg je meer tijd om een volgende woning te vinden en te financieren, mits de koper met die termijn instemt
Geen van deze scenario’s is voor iedereen geschikt. De keuze hangt af van je resterende leencapaciteit, de lokale markt en de tijd die je hebt. Om de marktontwikkelingen te volgen en lokale situaties te vergelijken, biedt vastgoedinformatie op Veriscope het hele jaar door nuttige aanknopingspunten.
Woningwaarde en verkoopprijs: kijk naar het type woning
Nationale trends verhullen grote verschillen tussen de verkoop van een appartement en die van een huis. De Notaires de France zien dat de prijzen van huizen en appartementen zich niet in hetzelfde tempo ontwikkelen. Wie zich baseert op een landelijk gemiddelde, loopt het risico de woning te hoog of te laag te waarderen.
Waarom is dit onderscheid zo belangrijk? Omdat kopers steviger onderhandelen dan twee jaar geleden. Doordat kopers weer meer onderhandelingsruimte hebben, moeten verkopers hun prijs al bij de start van de verkoop aanpassen. Anders dreigt hun woning lang op de markt te blijven staan.
Energielabel en samenstelling van het woningaanbod
Het energielabel dient niet langer alleen om in te schatten welke werkzaamheden nodig zijn. Het verandert ook welke woningen worden verkocht. De Notaires de France constateren een toename van het aandeel woningen met energielabel C en D in de verkopen, terwijl het aandeel woningen met label E afneemt. Kopers mijden energieverslindende woningen of eisen een aanzienlijke korting.
Kleine woningen zijn extra kwetsbaar: hun energielabels zijn gemiddeld minder gunstig dan die van appartementen in het algemeen. Verkoop je een studio of een ouder tweekamerappartement, dan speelt het energielabel mee in de onderhandelingen.
Financiering en hypotheek: wat verandert er voor kopers?
De maximale schuldenlast blijft beperkt tot 35% van het netto-inkomen. Deze regel is vastgesteld door de Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). De maximale looptijd van leningen is 25 jaar (27 jaar voor een aankoop in VEFA).
Deze twee waarborgen blijven ongewijzigd, maar de recente rentestijging verlaagt automatisch het bedrag dat je kunt lenen. Bij hetzelfde inkomen kan een huishouden minder lenen dan in 2022 of 2023. Voordat je ook maar één woning gaat bezichtigen, is een nauwkeurige berekening bij een hypotheekadviseur of bank een eerste concrete stap.
Renteloze lening: controleer of je in aanmerking komt
De PTZ blijft een financieringsmogelijkheid voor starters op de woningmarkt. De voorwaarden zijn de afgelopen jaren veranderd. Controleer de regels die gelden op het moment van je aanvraag: de in aanmerking komende gebieden, inkomensgrenzen en soorten woningen veranderen regelmatig.
De hypotheekverzekering vormt een aanzienlijk deel van de totale kredietkosten. Door meerdere aanbiedingen te vergelijken, ook van externe verzekeraars, kun je de kosten over de looptijd van de lening flink verlagen.
De verkoop voorbereiden: stappen om de transactie te versnellen
Een goed voorbereide woning verkoopt sneller en laat minder ruimte voor onderhandelingen. Dit zijn de punten die het verschil maken:
- Verzamel vóór de start van de verkoop alle verplichte keuringsrapporten (energielabel, asbest, elektriciteit, gas enzovoort), niet pas na de eerste bezichtiging
- Stel meteen een realistische prijs vast op basis van recente vergelijkbare woningen in de buurt, niet op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs plus een willekeurig percentage
- Zorg voor een goede presentatie van de woning: ruim op, voer kleine opknapwerkzaamheden uit en maak kwaliteitsfoto’s. Een lichte en opgeruimde woning trekt meer serieuze bezichtigers
- Bereid antwoorden voor op vragen over de servicekosten, de vereniging van mede-eigenaars en goedgekeurde of geplande werkzaamheden, zodat je geen serieuze koper misloopt doordat je niet snel kunt reageren
Een compleet dossier bij de start van de verkoop verkort de tijd tussen het voorlopige koopcontract en de ondertekening bij de notaris. Kopers met een goede financiering willen snel vooruit. Een verkoper die meteen alle documenten aanlevert, wekt vertrouwen en verkleint het risico dat de koper zich terugtrekt.
De rol van de notaris bij het veiligstellen van je plannen
De notaris speelt op twee belangrijke momenten een rol: bij de ondertekening van het voorlopige koopcontract en bij de notariële akte. In de tussentijd controleert de notaris de juridische situatie van de woning (hypotheken, erfdienstbaarheden en bestemmingsplan). Al vóór de start van de verkoop een notaris raadplegen helpt om mogelijke obstakels op te sporen voordat een koper ze ontdekt.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont goed voorbereide plannen. Kopers die weten hoeveel ze werkelijk kunnen lenen en verkopers die meteen een realistische prijs vaststellen, vinden elkaar makkelijker. Het grootste risico is uiteindelijk dat je begint zonder de werkelijke kosten van de overstap van de ene lening naar de andere te hebben berekend.
